不動産投資の失敗とは?悲惨な失敗事例

副業時代と言われるこの世の中。様々な副業への取り組みや投資等をやっている方も多いことでしょう。不動産投資もその一つですが、当然失敗はつきものですよね。不動産投資を失敗する多くの人がやってしまうこととは?また、悲惨な失敗事例について挙げてみたので参考にしてくださいね。

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副業するなら不動産投資?

さて、副業と言っても様々な副業があります。そもそも副業とは、主に収入を得ている職業とは別に収入を得るためにする職業であって、一般的には、夜間のコンビニやガソリンスタンドでのアルバイトや、自宅で手軽に出来る作業(内職)等がありますね。最近ではユーチューバーやブロガーなど、広告収入で稼いでいる人もいて、様々な副業があると言えるでしょう。その他にも、株や国債等に投資して稼ぐ人などもいますので、何をやっていいかわからない人もいるかもしれません。

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有労所得と不労所得について

そういった人は、考え方が色々あって「有労所得」が欲しいのか、「不労所得」が欲しいのか考えてみましょう。

「有労所得」とは、先ほども挙げたように、ガソリンスタンドやコンビニエンスストア等でバイトをしたり、自宅で内職をしたりといった、自分が仕事をしてお金を稼ぐという有労の所得のことをいいます。

「不労所得」とは、例えばコンビニを経営した場合に、コンビニを雇った店長に任せて、店長やバイトに給料を払って、自分は何もせずに(全く何もしないわけではありませんが…)お金を稼ぐといった不労の所得のことをいいます。

成功した人の例でいうと、自分の会社を設立し、成功を収め2店舗3店舗と店舗数を増やしその店舗を人に任せてその収入の中の経費や人件費等を除いた金額で収入を得ることができると成功したといってもいいでしょう。

基本的には、不労所得を手に入れるためには先行投資が必要となってきます。不動産投資もその一つとして様々な投資家が投資しているわけですが、その中でも、失敗する人と上手に儲かる人とどういった差があるのでしょうか?

不動産投資の失敗例とは?

不動産投資と言えば、リスクが少なく、あまり失敗しないようなイメージを持ってる方も多いかと思いますが、実はそうでもないんです。

簡単そうに見えて、実は奥が深く、かなりの人が失敗しているんです。特に、経験の少ない、不動産投資初心者にありがちな失敗例を挙げてみましょう。

表利回りのみを見て買ってしまった…

これは、ほんとに初心者にありがちなのですが、利回りを見たら10%なので10年で元が取れ、それ以降は儲けが出る!などと思っていたら、実際はそううまくはいかなかった!という事例ですね。

ここで何が失敗の要因になるかというと、「表利回り」のみを見てしまっていることです。「表利回り」とは、不動産の購入金額に対して、年間の家賃収入のみを計算したもので、実際はそんなに単純な計算で儲かるほどあまくは無いんです。

実際にどんな経費がかかってくるかというと、まずは不動産の「管理費」ですね。修繕やその他の管理にかかる経費は必ずかかってきます。建物の老朽化や消耗品の交換など予期しないタイミングでかかってくる経費ですので注意が必要です。

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次に、入居者が退去した場合の「クリーニング代」がかかります。リフォームをしたりする場合は更に上乗せでかかって来るので注意が必要です。

当然、次の入居者が決まるまでは家賃も入ってきませんし、入居者を入居させる場合には入居者を付けてくれた不動産屋等に家賃1ヶ月分~2ヶ月分程度払わなければいけません。こまめに入居者が変わる場合は、この経費もバカにはなりませんので、要注意です。

そもそも入居者が付かないと収入が無いわけですから、出来るだけ空室の期間は減らしたいものです。

一番やっかいなのが、「税金」ですね。不動産取得税、相続税、不動産売却税、固定資産税などなど…

また、不動産をローンで購入する場合は、銀行からお金を借りて利息を支払わなければなりません。これもちゃんと計算しておかないと、当然その分利回りは下がってきますので注意が必要です。

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様々なトラブルを想定していなかった!

不動産を運用している以上、最低限のトラブルは想定しておかなくてはいけません。どういったトラブルがあるかというと

家賃トラブル

入居者には色々な人がいますので、家賃といえどもちゃんと払ってくれる人達ばかりでは無いですよね。家賃を滞納する人や、全く支払いに応じない人など、こういった場合はどうしたらいいのでしょうか。

強制的に追い出そうとしても時間がかかりますし、弁護士等に入ってもらうのも当然お金がかかります。円満に支払いに応じてくれたり、退去に応じてくれればいいのですが…

自然災害や人災

当然のことですが、自然災害は避けることができません。地震、台風、大雨など…。それに人災などもあります。火事や事故や自殺など…

特に火事なんか起こったら最悪ですね。しっかりと保険に入っておかないと大変なことになりますよ。最近は、台風や大雨なども各地で被害が出ていますので、部屋が浸水したりすると復旧に時間とお金がかかりますので、しっかり保険に入っておきましょう。

しかしこの保険についても、利回りを下げてしまう要因になりますので、最初から計算にいれておきましょう。

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空室が埋まらない

先ほども言いましたが、不動産投資は人に貸して(売って)その家賃を収入として、購入金額に補填していくものですので、入居者がいなければ話になりません。区分マンションであれば管理費を支払わなければなりませんし、1棟アパート等であっても空室の分の収入は当然ありませんよね。

なぜ、入居者が付かないのかと悩むことになるでしょう。

「家賃が高いのか?」「部屋が古いからなのか?」「広告不足?」「場所が悪い?」

などなど…

家賃を下げると当然利回りは低くなってきますし、リフォームすると出費が大きいし…

しかしそのままでは、入居者が入らないしと、色々考えた挙句、安い値段で売却してしまうなど、結局儲けを出せずに手放してしまったなどという事例は少なくはありません。

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まとめ

さて、副業時代のこのご時世で、不動産投資に手を出す人も少なくないでしょう。不動産投資は、数ある投資の中ではきちんと勉強して対応策を講じてやれば、リスクを下げることは出来るでしょう。そのためには事前にしっかりと経験者や専門家にアドバイスをもらうと同時に、不動産投資の本などもたくさんありますので、そういった本で勉強してから手を出すようにしましょう。

しっかりと勉強すれば、必ずうまく行くと信じて、しっかりと勉強しましょう。

※ 利益を保証するものではありませんが、成功確率の高い投資を続けるといづれはプラスに転じるでしょう。

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